作者：秦虹 蘇鑫

出版社：中信出版集團

城市更新貫穿于城市發展的各個階段。在城市化階段，人口大量從農村流向城市，城市人口快速增加，新增人口住房需求帶動房地產市場快速發展，城市發展表現為城市規模的不斷擴大。伴隨城市化率逐步提高和城市規模不斷擴大，“大城市病”開始凸顯，人口密集、交通擁堵、環境惡化、社會矛盾突出、生活品質下降等問題逐步顯現。西方國家為了解決城市中心區衰敗問題，從城市的可持續發展角度提出了“城市復興”或“城市更新”的概念，其重點在于通過對城市資源的調整、整合和更新，提供創新制度并引入金融支持，使城市得到改善和提高，從而實現城市的永續利用。

2017年9月，我們城市更新課題組赴英國倫敦考察調研，看到了一個具有2000年歷史的倫敦在城市更新下正煥發著新的活力。倫敦市在18世紀初時就是全世界最大的城市之一。到1939年倫敦市人口已經達到800萬，但之后的30年間下降到660 萬人。在過去的10年，是倫敦人口增長最快的時期。據倫敦當局數據，2015年倫敦市人口已達860萬，創70年來最高紀錄。人口增長主要的原因是國際移民的增加。倫敦市長預計，到2050年倫敦市人口將達到1100萬人。倫敦這座古老的城市雖然舊街道、舊建筑隨處可見，但依然散發著迷人的魅力，這讓我們不禁要去探索城市更新的奧秘和規律。

在課題研究中，我們研究了英國、法國、德國、美國、日本、韓國和中國臺灣的城市更新政策演變和著名案例，并從制度層面分析了城市更新的支持政策和保障措施。通過研究得出很多體會，值得我國在城市更新的實踐中借鑒。

第一，城市更新是永續不斷的過程，城市更新實際伴隨城市發展的始終。世界各國各地區城鎮化過程的開始時間、發展速度和已達到的水平存在著懸殊差距，但世界城鎮化過程并非沒有一般規律可循。從發展階段看，城鎮化大體經歷了“城市化—大城市郊區化（城市空心化）—城市更新（城市復興）”的發展過程。但這三個階段之間并非存在完全清晰的劃分界線，城市化、郊區化、城市更新在城市發展的某一時段可能同時進行。從發達國家的發展歷程看，城市更新呈現如下規律：由拆除重建式的更新到綜合改造更新，再到小規模、分階段的循序漸進式的有機更新；由政府主導到市場導向，再到多方參與的城市更新；由物質環境更新到注重社會效益的更新，再到多目標導向的城市更新。2017 年我們考察倫敦時也感受到城市更新的永續性。站在倫敦橋上向泰晤士河北岸看去，目光所及的塔吊就有25 個之多，泰晤士河北岸是倫敦發展充分成熟的地區，這些塔吊的存在基本都是區域的更新項目建設。我們居住的泰晤士河南岸沿途都是城市更新的建筑，考察的BDP（百殿建筑設計咨詢）建筑事務所是在一個釀酒廠的原址上改造成的辦公樓，KPF（康沛甫）設計公司辦公地也是在一所舊廠房改造而成的建筑。雖然倫敦近年城市更新的速度加快，與2009年4月二十國集團在英國倫敦舉行的向國際社會發出了團結一致和合作應對國際金融危機的強有力的信號，提振市場信心的第二次峰會有關，也與2012 年倫敦成功舉辦第30屆夏季奧運會有關。但千年城市要煥發活力唯有持續不斷地更新卻是一條永恒的規律。正如BDP規劃師所說，“到2030 年，倫敦將會發生翻天覆地的變化，但唯一不變的是城市的文脈，這是更新之后的倫敦仍是倫敦的關鍵所在”。

第二，成功的城市更新特別注重城市遺產的價值。從形式上看，更新后的城市是新與舊的完美結合。如在倫敦我們滿眼看到的，都是在街道上新舊建筑的交替顯現。英國的古典建筑給我們留下了極為深刻的印象，從城堡到教堂，從酒店到住房，從辦公樓到公共建筑，英國建筑因為其風格獨特、保存完好而成為人們生活和記憶中美好的一部分。建筑是美的表達。在英國人的價值觀里建筑、音樂和文學是同等重要的藝術載體。而在傳統建筑之間，混雜著許多新式的建筑，或獨立成樓，或混成一體。新舊建筑之間，古老的美與現代的美相映成趣，絕大多數是協調完美的（少數也不盡然）。這種新舊結合的表現形式實際是城市更新要彰顯城市遺產價值理念的表達。舊有建筑是城市的基因，承載著一座城市的歷史文脈，具有重要的歷史文化價值，只有充分“尊重”它們才有成功的“更新”。在這樣的理念下，城市沒有被推平，而是在保護和傳承中更新，城市里新舊建筑產生了協調的美。在這種理念下，建筑師的創造力、藝術家的想象力得以獲取最大的尊重。

第三，城市更新要平衡政府、投資人、民眾三者的需求。政府是城市更新的規劃決定者，投資人是主要實施者，民眾是重要的受益者，成功的城市更新要形成三者共同參與的機制。如政府要制定因時制宜的法律法規、實施靈活的彈性規劃管理、利用財政資金提供多元支持、構建多主體合作的體制機制、執行多種政策優惠的新區制度、采用獨特的城市更新管理框架等。在倫敦考察還體會到另類思維的管理理念。例如，用視角走廊管理建筑高度，而不是遵循僵硬的建筑規范；用少建停車場和收取擁堵費的辦法解決市中心的交通擁堵，而不是拆房拓寬馬路、破壞城市原貌；采取靈活積極的政策支持城市更新，充分發揮社會捐助、公益基金的作用，而不是政府包辦；決策采取政府、社區、投資者相互協調平衡的辦法，而不是由一方的利益決定，雖然損失了效率，但卻可以獲得共識和共贏。

第四，城市更新彰顯設計的力量。設計是城市更新投資者與社會各方有效溝通的工具，而創意是設計的基礎。城市更新一定會對城市的原貌有所改變，這些改變涉及形狀、顏色、功能等，這些改變是否成功，要看設計的功力，通過設計來表達城市更新投資者的理念和愿景，再用新的材料和方式予以實現。所以，成功的城市更新無處不顯示藝術、創新、創意的貢獻。在倫敦，處處可以看到城市更新中體現創意的設計。如河邊的座椅一改單調款式，而被設計成彩色波浪形的、揚帆的帆船形的、彎曲手臂形的，與河的流動和游人的向往相互映襯；住宅被設計成全玻璃透明的，在現代建筑材料的裝飾下增加了街道的美感；廢棄的塑料瓶做成藝術品對外展示，處處提醒人們節能環保的理念；公共建筑的屋頂都是設計成可以觀光的，體現城市是屬于每一個居民的價值觀；路口的建筑多是流線形狀的，廣告設計幾乎是與建筑融為一體而難以分開的，綠色景觀如同是自然天成的，難怪人們稱倫敦是藝術的天堂。后來我們了解到，倫敦之所以成為全球城市更新的一個典范，得益于創意產業的高度發達。在倫敦，專門設有創意產業局，創意產業為倫敦提供了50 萬個工作崗位，所創造的財富僅次于金融服務行業，位居第二。沒有創新、創意，何來成功的城市更新？發達國家成功的城市更新正是在有效的機制下，激發靈感、跨越障礙、頌揚差異、融合發展、創造財富，有許多值得借鑒的地方。

如同西方城市更新走過的發展歷程，目前中國的城市更新已然進入了有機更新的新階段。從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新，發展到承載新內容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時代要求的城市有機更新。承載新內容體現在，目前中國的城市更新已不再僅是街道或建筑表面的改變，而是緊扣產業升級和消費結構升級，再造城市空間；重視新傳承體現在，開始注重歷史傳承與文脈延續、用文化創意引領更新，再造城市活力；滿足新需求體現在，滿足城市由擴張型轉向內涵式發展的需求、房地產存量盤活，再造城市價值；采用新方式體現在，投資經營者采用新的融資方式、新的經營模式、新的開發理念改造傳統辦公區域，再造城市品質。總之，我國的城市更新已進入有機更新的新階段，在新的發展階段實現我國城鎮化從重數量的外延式擴張，轉變到重質量的內涵式發展的新型城鎮化。我國的一些特大城市在這一趨勢中已經做了有價值的實踐。本書在這方面也進行了研究探索，希望對讀者能有所啟發。

作者簡介

秦虹，住房和城鄉建設部政策研究中心主任、國務院政府特殊津貼專家、二級研究員。

蘇鑫，現為高和資本執行合伙人，曾任SOHO中國執行董事、首席運營官（COO），中歐國際工商學院房地產及建設行業同學會會長、中國城市更新論壇執委會主席。

責任編輯：王燦燦 校對：海洋