住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)“全體人民住有所居”這一明確目標(biāo)正在社會(huì)各界的期待中提檔增速。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月8日至10日在北京舉行。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議明確，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

多位專家在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控大方向延續(xù)了往年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但是穩(wěn)中有變，提出了新思路，對(duì)于理解2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策等有重要的作用，其政策組合依然是“房住不炒”、租售并舉、因城施策。下一步，調(diào)控政策將側(cè)重引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，但遏制投資投機(jī)仍是政策底線。

再次釋放維穩(wěn)信號(hào)

再次明確政策的延續(xù)性

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央層面多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”定位。另有專家指出，“房住不炒”作為頂層設(shè)計(jì)，將是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長(zhǎng)期方針。

自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位至今，“房住不炒”開始成為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主基調(diào)，此后多次中央層面的重大會(huì)議中都曾提及“房住不炒”。

記者注意到，今年是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第5次明確提及“房住不炒”。另外，“十四五”規(guī)劃綱要也強(qiáng)調(diào)了對(duì)于“房住不炒”這一定位的重要性。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，自2014年首提“租售并舉”，2016年首提“房住不炒”，中央對(duì)房地產(chǎn)的政策一直是明確且延續(xù)的。同時(shí)，在不同的時(shí)期無(wú)論調(diào)控寬或者嚴(yán)都是正常的，但基本原則不能變，以防出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。

浙江仙居：加快安置房建設(shè) 提升市民幸福感。圖片來(lái)源：王華斌/人民圖片

“相較于以往經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)，本次會(huì)議內(nèi)容具備更強(qiáng)的指導(dǎo)意義，明確了‘房住不炒’不會(huì)動(dòng)搖，將是住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期指導(dǎo)方針。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持合理購(gòu)房需求的釋放，但投機(jī)性需求不會(huì)被政策支持。

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要性不言而喻。對(duì)此，樓建波強(qiáng)調(diào)，要守牢房地產(chǎn)發(fā)展底線，一方面不能帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面不能影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

今年以來(lái)，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。央行、銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也頻繁提及，要健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，促進(jìn)和維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀則指出，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

首提“探索新的發(fā)展模式”

構(gòu)建“租購(gòu)并舉”新格局

相較于往年，此次會(huì)議首次提出預(yù)期引導(dǎo)的概念，會(huì)議表示“加強(qiáng)預(yù)期指導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式”。有專家認(rèn)為，這一提法釋放出了積極的信號(hào)，將促進(jìn)房企加快開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從“增量市場(chǎng)”向“存量市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多開發(fā)企業(yè)開始尋求新的增長(zhǎng)空間。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)在預(yù)期管理和引導(dǎo)方面將有新的動(dòng)作，包括后續(xù)在穩(wěn)房?jī)r(jià)方面，各類土地供應(yīng)會(huì)持續(xù)跟進(jìn)，以進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓工作也還會(huì)推進(jìn)，對(duì)于各類炒作房?jī)r(jià)和引起預(yù)期不穩(wěn)的行為會(huì)進(jìn)行嚴(yán)管。

針對(duì)土地市場(chǎng)方面，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“探索新的發(fā)展模式”意味著探索新的供地類型，未必是新增供地建設(shè)，而是如何盤活存量。新的發(fā)展模式也可以是新的土地出讓方式，未必是價(jià)高者得，而是通過(guò)招標(biāo)、建設(shè)方案競(jìng)標(biāo)等多種方式結(jié)合，讓房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)。

江蘇連云港：保障房建設(shè)“提速”。圖片來(lái)源：朱先明/人民圖片

多元化發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的利器。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，“新的發(fā)展模式”還意味著房企開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

“堅(jiān)持租購(gòu)并舉”以及“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”在歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中均有所提及。多位專家認(rèn)為，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)將更加規(guī)范有序，將持續(xù)以發(fā)展保障性住房為政策重點(diǎn)。另外，多層次、多渠道的住房供應(yīng)體系，也是下一階段的政策著力點(diǎn)之一。

為建立完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，今年以來(lái)，加快推進(jìn)保障性租賃住房也在多個(gè)高層會(huì)議上被反復(fù)提及。記者梳理發(fā)現(xiàn)，自今年7月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來(lái)，已有接近20城發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見或征求意見稿。并已被多地寫入“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃中，成為未來(lái)住房發(fā)展重點(diǎn)。

保障性租賃住房作為住房制度建設(shè)的重要一環(huán)，是保障“住有所居”的重要依托。

11月23日，上海發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》，明確在“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套(間)以上，占同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上；廣州市政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見》指出，到2025年，廣州全面完成66萬(wàn)套保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，且逐步提高戶籍中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標(biāo)準(zhǔn)，幫助新市民、青年人等緩解住房困難……

“長(zhǎng)租房和保障性租賃住房都是多層次住房租賃市場(chǎng)的組成部分，能夠滿足不同類型租賃需求，應(yīng)在加強(qiáng)監(jiān)管和建設(shè)模式創(chuàng)新的前提下，引導(dǎo)相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，作為未來(lái)多渠道住房供應(yīng)的來(lái)源。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，除租購(gòu)并舉、長(zhǎng)租房、保障性住房等方面發(fā)展外，未來(lái)對(duì)于存量市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)等，都會(huì)有各類新的政策，值得期待。

因城施策持續(xù)推進(jìn)

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

此次會(huì)議的一大亮點(diǎn)是提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在12月6日召開的中共中央政治局會(huì)議中，也曾明確提出，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。多位專家表示，要讓市場(chǎng)步入“良性循環(huán)”，最關(guān)鍵、最重要的是要市場(chǎng)信心的恢復(fù)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地域差異性，因城施策相對(duì)于“一刀切”，是一個(gè)重要的進(jìn)步。“它既可以避免因政策形成的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也可以提升房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。因城施策和’房住不炒’一起，構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與長(zhǎng)效機(jī)制的基石。”

如何在“既不放縱房企利用預(yù)售資金肆意擴(kuò)張，又保持企業(yè)合理流動(dòng)性”的前提下，確立合理的預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)？國(guó)海證券研究所聯(lián)席所長(zhǎng)夏磊表示，從政策層面來(lái)看，預(yù)售資金的監(jiān)管不應(yīng)“一刀切地收緊”，而應(yīng)做到“有緊有松、松緊適度”。“緊”和“松”的根本目標(biāo)都是為確保地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)交付。

重慶豐都：居民住上江景房。圖片來(lái)源：熊波/人民圖片

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“良性循環(huán)”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵，市場(chǎng)不好會(huì)引起房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上后，會(huì)對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生畏縮心理，最終使得市場(chǎng)變?yōu)樗浪Ｒ虼耍傲夹匝h(huán)”是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述，有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。

實(shí)際上，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后的一周內(nèi)，多地已發(fā)布相關(guān)政策，落實(shí)會(huì)議精神。

今年7月住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，為期三年的樓市整治在全國(guó)范圍內(nèi)展開。隨后，多地跟進(jìn)發(fā)布相關(guān)政策，貫徹落實(shí)工作。

李宇嘉則認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)就是要去除阻礙其順暢循環(huán)的問(wèn)題，包括控制源頭上的地價(jià)無(wú)序上漲、控制依賴度，這樣就能控制住房?jī)r(jià)。要控住地價(jià)上漲，還得控制住前端購(gòu)地融資，金融長(zhǎng)效機(jī)制就要落實(shí)下去。同時(shí)，還要調(diào)整住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)，比如增加保障性租賃住房供應(yīng)，盤活存量資源，比如老舊小區(qū)改造等。

責(zé)任編輯：游洋 校對(duì)：海洋